A jornada para vender um imóvel herdado costuma ser mais complexa do que uma transação imobiliária tradicional. Muitas vezes, o imóvel ficou sob a posse da família por décadas, o que aumenta as chances de haver alguma desatualização cadastral ou pendência fiscal oculta.
Como vimos recentemente na nova norma histórica do CNJ que autorizou operações de venda no curso do inventário extrajudicial, o mercado está muito mais ágil. No entanto, para aproveitar essa velocidade e garantir que o seu contrato seja assinado sem surpresas de última hora, o primeiro passo é realizar uma auditoria completa na papelada do espólio.
Abaixo, nosso departamento jurídico estruturou o checklist com os 7 documentos obrigatórios que você precisa conferir antes de anunciar o imóvel:
1. Matrícula Atualizada do Imóvel
A matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel. Ela deve ser solicitada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (RI) competente. É nela que você verificará quem consta legalmente como proprietário oficial (o falecido) e se há algum gravame, penhora ou restrição judicial averbada que precise ser baixada antes da venda.
2. Escritura Pública Definitiva
Muitas famílias possuem apenas o "Contrato de Gaveta" ou a promessa de compra e venda guardada em casa. Para que o imóvel entre no inventário e possa ser vendido de forma regular, é fundamental localizar a Escritura Pública original lavrada em Cartório de Notas, comprovando a cadeia de transmissão do bem.
3. Formal de Partilha ou Escritura de Inventário
Este é o documento que dita as regras do jogo. O Formal de Partilha (emitido ao fim do inventário judicial) ou a Escritura Pública de Inventário (feita em cartório via extrajudicial) discrimina exatamente qual fração ideal (porcentagem) do imóvel pertence a cada herdeiro legítimo e ao cônjuge meeiro.
4. Certidão de Óbito do Proprietário
A certidão de óbito do autor da herança é o documento que legalmente abre a sucessão patrimonial. Ela é exigida em todas as etapas cartorárias, desde a abertura do inventário até o ato da lavratura da nova escritura de venda para o comprador final.
5. Guia de ITCMD Quitada (Imposto de Transmissão)
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é o tributo estadual obrigatório sobre a herança. O imóvel só pode ser transferido ou vendido em cartório se a guia deste imposto estiver totalmente calculada, paga e homologada pela Fazenda Estadual.
6. Certidão Negativa de Débitos Municipais (IPTU)
O comprador ou o banco que concederá o financiamento imobiliário aprovado exigirão a Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários da Prefeitura de Piracicaba (ou do município correspondente). Ela prova que o carnê de IPTU e as taxas de lixo estão rigorosamente em dia.
7. Certidões Negativas dos Distribuidores Judiciais
Para que a venda seja considerada perfeitamente segura e sem riscos de fraude contra credores, é necessário emitir as certidões negativas de ações cíveis, trabalhistas e federais em nome do falecido e de todos os herdeiros. Se algum herdeiro possuir dívidas graves em seu CPF, a sua cota-parte do imóvel pode sofrer restrições.
Segurança jurídica absoluta com o suporte da Le Mans Imóveis
Levantar, analisar e regularizar esses 7 documentos exige paciência e conhecimento técnico aprofundado de direito imobiliário. Na Le Mans Imóveis, nós tiramos esse peso das costas da sua família:
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